Terrains à bâtir - L'étude de sol devient obligatoire

 

Avec la parution des derniers arrêtés ministériels le 10 août 2020, la loi ELAN rend obligatoires les études de sol pour les terrains à bâtir dans les zones soumises à l'aléa de retrait/gonflement des sols argileux.

Depuis cette date, vous êtes très nombreux à nous contacter pour obtenir des informations sur les modalités d'application de cette loi et sur les études de sol qui en découlent.

Nous vous proposons de comprendre la loi ELAN en 4 questions

Pourquoi les sols argileux sont problématiques pour les constructions?

 

Les argiles sont des minéraux avec une structure en feuillets. Cette configuration les rend très sensibles à l'eau qui vient se fixer sur et entre ces feuillets.

Les argiles ont donc la fâcheuse tendance à gonfler lorsqu'il pleut et à se rétracter quand il fait sec. C'est ce qui provoque des fentes de dessiccation par exemple dans les étangs asséchés, mais également les champs, les pelouses...

En période de sécheresse, les sols argileux peuvent s'assécher en profondeur. Quand cet assèchement atteint le sol sous la base des fondations, la rétractation du sol entraîne les fondations et peut provoquer des dégâts importants sur les constructions.

Pourquoi l'étude de sol devient obligatoire et pourquoi la faire?

Les dégâts occasionnés sur les constructions peuvent êtres importants (fissures, lézardes, basculements...). Les solutions pour traiter et prévenir ces désordres sont coûteuses et contraignantes pour les propriétaires et les occupants.

L'étude de sol préalable permet de vérifier si le sous-sol de la parcelle à bâtir est bien argileux et d'évaluer son degré de sensibilité au retrait/gonflement.

L'étude de sol permet au vendeur d'informer l'acquéreur de l'état du terrain qu'il achète. L'acquéreur peut alors évaluer le risque et faire réaliser son projet selon des règles de construction adaptées.

Suis je concerné par cette loi?

Il existe 4 niveaux d'aléa concernant l'aléa retrait/gonflement : a priori nul, faible, moyen et fort. La cartographie est disponible en ligne sur www.georisques.gouv.fr.

Vous êtes concerné si :

- vous vendez ou achetez un terrain en vue de construire des maisons individuelles,

- votre terrain se situe en zone d'aléa moyen ou fort.

Le vendeur doit remettre à l'acquéreur l'étude préalable qui sera annexée à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique. L'acheteur pourra faire faire une étude de conception.

L'étude est elle obligatoire et quel est son contenu?

La loi était prévue pour entrer en vigueur au 1er janvier 2020. Mais trois arrêtés ont tardé à paraître. La date d'application effective semble être le 10 août 2020 sans caractère rétroactif.

 

Le vendeur a l'obligation de produire une étude géotechnique préalable de niveau G1PGC. Elle permet une première identification des risques géotechniques et présente les principes généraux de construction liés à ces risques, en particulier le risque de retrait/gonflement des argiles.

 

L'acquéreur doit faire réaliser une étude géotechnique de conception de niveau G2 précisant les prescriptions constructives spécifiques à son projet.

Dans le cas contraire, le constructeur a l'obligation de suivre a minima les techniques particulières de construction définies dans l'arrêté LOGL2021179A. Attention, les prescriptions de cet arrêté ne concerne que le risque retrait/gonflement des argiles.

Arrêté sur les études de sol

Arrêté sur le zonage

Arrêté sur les constructions

 

La loi et son application en résumé :

- La loi ELAN a pour but d'imposer dans certaines zones les études de sol pour prévenir les conséquences préjudiciables du retrait/gonflement des argiles sur les villas.

- Elle devait entrer en vigueur le 1er janvier 2020.

- Les derniers arrêtés la rendent réellement effective et obligatoire à partir du 10 août 2020 et a priori sans caractère rétroactif.

- Vous êtes concerné si vous vendez ou achetez un terrain situé en zone d'aléas moyen ou fort concernant le retrait/gonflement.

- La carte du zonage est consultable librement sur le site www.georisques.gouv.fr.

- En tant que vendeur vous devez faire réaliser, à votre charge, une étude de sol de niveau G1PGC. Cette étude sera annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique.

- En tant qu'acquéreur vous devez faire réaliser, à votre charge, une étude de sol de niveau G2 spécifique à votre projet. Dans le cas contraire votre constructeur devra s'engager à respecter des prescriptions constructives minimales. Attention, ces prescriptions constructives concernent uniquement la problématique du retrait/gonflement des argiles.

 

Les techniques constructives sur les sols argileux sensibles au retrait/gonflement :

La loi ELAN fixe les grands principes de construction sur les sols argileux pour se prémunir du phénomène de retrait/gonflement. Pour compléter les recommandations de la loi, nous vous proposons de télécharger deux documents présentant plus en détail ces techniques constructives :

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