Etude de sol obligatoire

Vente d'un terrain à bâtir - Etude de sol G1 ELAN

Depuis 2020, la loi ELAN rend obligatoires les études de sol pour les terrains à bâtir dans les zones soumises à l'aléa de retrait/gonflement des sols argileux. Nous vous proposons de comprendre la loi ELAN en 4 questions.

Pourquoi les sols argileux sont problématiques pour les constructions?

Les argiles sont des minéraux avec une structure en feuillets. Cela les rend très sensibles à l'eau qui vient se fixer sur et entre ces feuillets.

Les argiles ont donc la fâcheuse tendance à gonfler lorsqu'il pleut et à se rétracter quand il fait sec.

Quand cet assèchement atteint le sol sous la base des fondations, la rétractation du sol entraîne les fondations et peut provoquer des dégâts importants sur les constructions.

Pourquoi l'étude de sol devient obligatoire et pourquoi la faire?

Les dégâts occasionnés sur les constructions peuvent êtres importants (fissures, lézardes, basculements...). Les solutions pour traiter et prévenir ces désordres sont coûteuses et contraignantes pour les propriétaires et les occupants.

L'étude de sol préalable permet de vérifier si le sous-sol de la parcelle à bâtir est bien argileux et d'évaluer son degré de sensibilité au retrait/gonflement.

L'étude de sol permet au vendeur d'informer l'acquéreur de l'état du terrain qu'il achète. L'acquéreur peut alors évaluer le risque et faire réaliser son projet selon des règles de construction adaptées.

Suis je concerné par cette loi?

Il existe 4 niveaux d'aléa concernant l'aléa retrait/gonflement : a priori nul, faible, moyen et fort. La cartographie est disponible en ligne sur www.georisques.gouv.fr.

Vous êtes concerné si :

- vous vendez ou achetez un terrain en vue de construire des maisons individuelles,

- votre terrain se situe en zone d'aléa moyen ou fort.

Le vendeur doit remettre à l'acquéreur l'étude préalable qui sera annexée à la promesse de vente ou à défaut à l'acte authentique. L'acheteur pourra faire faire une étude de conception.

L'étude est elle obligatoire et quel est son contenu?

Le vendeur a l'obligation de produire une étude géotechnique préalable de niveau G1PGC. Elle permet une première identification des risques géotechniques et présente les principes généraux de construction liés à ces risques, en particulier le risque de retrait/gonflement des argiles.

L'acquéreur peut faire réaliser une étude géotechnique de conception de niveau G2 précisant les prescriptions constructives spécifiques à son projet.

Dans le cas contraire, le constructeur a l'obligation de suivre a minima les techniques particulières de construction définies dans l'arrêté LOGL2021179A. Attention, les prescriptions de cet arrêté ne concerne que le risque retrait/gonflement des argiles.

Arrêté sur les études de sol

Arrêté sur le zonage

Arrêté sur les constructions

Les techniques constructives sur les sols argileux sensibles au retrait/gonflement :

La loi ELAN fixe les grands principes de construction sur les sols argileux pour se prémunir du phénomène de retrait/gonflement. Pour compléter les recommandations de la loi, nous vous proposons de télécharger deux documents présentant plus en détail ces techniques constructives :

Guide détaillé

Fiches de synthèse

Attestation sismique PC13 - Décret n°2023-1173 du 12/12/2023

Elle concerne les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2024.

L'attestation sismique vise à faire certifier que l'ouvrage respecte les règles de construction parasismiques en vue d'assurer la sécurité des occupants.

Cette attestation est réalisée en 2 temps :

- Une première attestation au moment du dépôt du permis de construire et certifier que la conception prend en compte les règles parasismiques.

- Une seconde attestation au moment de la réception de l'ouvrage pour certifier que les travaux en lien avec les règles parasismiques ont bien été exécutés.

Ces attestations vont s'appuyer sur l'étude structurelle, qui s'appuie elle même sur l'étude géotechnique qui définit la classe sismique du sol, sur les plans de conception au stade PC et sur le suivi des travaux au stade de la réception.

Dans le cas des maisons individuelles, elles peuvent être rédigées par l'architecte ou un bureau de contrôle.

Le géotechnicien n'est pas habilité à rédiger ces attestations car l'étude structure ne fait pas partie de sa mission et de ses compétences. Il fournira néanmoins au bureau structure une étude géotechnique indiquant la classe sismique du sol.

Attestation argile - Décret n°2023-1173 du 12/12/2023

Elle concerne les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2024.

Comme pour l'attestation sismique, l'attestation argile vise à faire certifier que l'ouvrage respecte les règles de construction vis à vis du risque de retrait/gonflement des argiles.

Contrairement à l'attestation sismique, une seule attestation réalisée au moment de la réception des travaux. Il repose sur :

- le dossier du permis de construire,

- les plans du projet,

- l'étude géotechnique préalable et/ou de conception si celle ci a été réalisée,

- le procès verbal de réception des travaux.

Pour les maisons individuelles, par dérogation tous les constructeurs au sens de la loi 1792 sont habilités à la délivrer.

Le géotechnicien est donc habilité à délivrer cette atteste. Ain Géotechnique pourra délivrer cette attestation à la condition qu'une étude géotechnique de niveau G2 ait été réalisée et qu'il soit missionné pour une mission géotechnique de niveau G4 intégrant le suivi de chantier.